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李一戈:我最擔心的是特色小鎮的房地產化
郴州房產網 www.yyzx99.cn 更新:2017-06-29 來源:21世紀經濟報道

注:在“特色小鎮”千樹萬樹梨花開的一片熱鬧中,一股有關冷靜看待和避免其“地產化”傾向的呼吁,正在政府部門和有識之士間產生共鳴。

正在進行中的第二批全國特色小鎮推薦中,住建部明確要求不得推薦以房地產為單一產業的鎮。萬億級的投資大潮背后,守住初心的產城融合才是關鍵。

本文刊載于6月23日“21世紀經濟報道”(jjbd21)04版,作者李一戈,編輯張立偉。識局獲得授權轉載,聽聽大家對此有何觀感。‍

根據住建部的通知,各地要在2017年6月30日前將第二批全國特色小鎮推薦名單和推薦材料報到住建部,該部將會同財政等部門認定并公布新的特色小鎮名單。去年經住建部、國家發改委、財政部共同認定的第一批特色小鎮共有127個。

去年7月1日,住建部等三部委發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》,決定在全國范圍開展特色小鎮培育工作,計劃到2020年,培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮,引領帶動全國小城鎮建設。

全國大約有4萬個鄉級行政單位,從中篩選出1000個特色小鎮,比例并不大。更重要的是,如果小鎮確實是有特色的,這個時候輔以適當的政策支持,對當地經濟發展能起到很好的推動作用。而三部委的認定,無疑是一種有質量的品牌背書。

但最近有兩件小事讓我頗為疑惑。一位多年未見的地方政府朋友找到我,問我是否認識接近前述有關部門和機構的人,希望在評選特色小鎮上能提供一些建議;另一位企業界的朋友則是在做一道項目定位的選擇題,是借鑒基金小鎮做北方資本小鎮,還是做北方民居旅游小鎮?

特色小鎮,其實是地方先探索出來的。這方面做得比較好的是浙江。地方總是希望把自己做得比較成功的小鎮推薦上來,成功入選全國特色小鎮,做些外圍工作也無可厚非。但從全國來看,所謂的特色卻有可能變成“撞色”。也就是雷同。

住建部原副部長、現全國房地產業協會會長劉志峰6月20日在由新京報舉辦的“遇見中國特色小鎮啟動峰會”上表示,特色小鎮重疊、交叉、重復,同質化非常嚴重。全國表示建設特色小鎮的多達五六千個,有些部門提出要建200個特色小鎮、2000個少數民族特色村寨。有些機構甚至提出要建一千個旅游小鎮,五六百個文化小鎮,“特色小鎮需要降溫”。

粗略來看,特色小鎮有三類,一類是部分地區一直在打造的地方特色小鎮,一類是被國家部委認定的全國特色小鎮,一類是機構或企業開發建設的特色小鎮。地方特色小鎮以旅游小鎮的數量最多。所以,今年住建部通知里特別規定,以旅游文化產業為主導的特色小鎮推薦比例不超過1/3。

我最擔心的,是特色小鎮的房地產化。它實質是地產商與地方政府聯手推動、由地產商主導的房地產開發,是以特色小鎮名義占地的行為。

是的,沒有哪個地產商會公開宣稱,它是要在特色小鎮搞房地產開發。恰恰相反,它打出的旗號,一定是類似科研小鎮、民居旅游小鎮這樣名頭。

它們必然要舉辦一場簽約儀式。科研小鎮,最好是把清華、北大里的某個研究所請過來,象征性簽個戰略合作,宣稱要在項目所在地建研究基地;即使拉不到清華、北大這類學校,其他一本院校也是可以的,白給房子,還是有點吸引力的。

再比如,人工智能小鎮,請不到微軟、谷歌、英特爾,能請到百度、騰訊、阿里某個事業部也可以。圖紙上畫一片地給你,實驗室、實驗基地敞開建。

特色小鎮都是產業小鎮,以產業立鎮、興鎮。地產商能帶來這么美妙的藍圖設想,地方政府當然要給予補償,它能給的就是土地。在規劃圖上表現的,則是住宅配套。整體規劃里,房地產占比一定不會超過三分之一。

很多朋友注意到,不少的特色小鎮,規劃都是大手筆,動輒十多平方公里,如果30%是房地產,那就有三四平方公里。哪怕是個很克制的特色小鎮,只有3平方公里,房地產開發也有1平方公里,也就是100萬平方米。如今,地價貴如黃金,土地出讓都是分割成一小塊一小塊的,偶爾冒出10萬平方米就是奇跡,地產商到哪能一次性拿到100萬平方米的土地?

如果3平方公里小鎮,有2平方公里的特色產業確實紅紅火火地發展起來了,另外1平方公里做房地產開發,咱也就忍了。但問題是,實體產業的招商,絕不是搞個簽約儀式,以后這些產業、機構就嘩嘩地入駐了。有的企業做產業新城,招商隊伍多達上千人,但往往是A項目招商差強人意,B項目八字還沒一撇。招商后的運營更是一門大學問,遠非傳統的建房子賣房子那么簡單。

那些宣稱5年建成一個特色小鎮的,必須是吹牛。很有可能,5年后,1平方公里的房地產開發是做完了,2平方公里的產業用地只建了一座酒店,兩三棟科研用房,一棟廠房。其他的,都還是規劃圖。按照這種開發比例,事實上它就是一個大型房地產項目。

還有一點,我很好奇,縣區及縣區以下的土地指標都十分緊張,地產商深度介入或主導的特色小鎮,10平方公里5年基本建成,土地指標是如何解決的呢?即使重重分解,一個特色小鎮項目別說一年要拿到1平方公里的土地指標,就是10萬平方米,幾乎都是不可能完成的任務。

到彼時,人們才會恍然體悟,某些特色小鎮成了一個多方聯手打造的概念,要么是等待時間的證明,要么是等待時間的湮沒。始作俑者,可能已成功獲利逃頂。

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